Auswirkungen des BGH-Urteils vom 20.09.2000 (“Zitterbeschlüsse”)
für Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft

Mit dem Beschluss vom 20.09.2000 hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Meinung zu sogenannten “Zitter- und ORGA-Beschlüssen” vollkommen geändert. Nach der neuen Rechtsprechung, die der Meinung des neuen vorsitzenden Richters Dr. Wenzel des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs entspricht, sind nicht angefochtene Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungscharakter grundsätzlich nichtig, d. h. entfalten von Anfang an nicht die gewünschte Wirksamkeit. Grund hierfür ist die Auffassung des Gerichts, dass derartige Beschlüsse über die ordnungsgemäße Verwaltung und die Kompetenz der Eigentümerversammlung hinausgehen.



Was bedeutet diese Rechtsprechung für Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die Untersuchung der Wirksamkeit bisher getroffener Beschlüsse damit beginnt zu erforschen, ob die Teilungserklärung der entsprechenden Gemeinschaft eine Öffnungsklausel beinhaltet. Diese besagt, dass dispositive gesetzliche Bestimmungen des WEG und Vereinbarungen durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung gefasst, abgeändert oder aufgehoben werden können. Mit einer Öffnungsklausel können die Wohnungseigentümer somit die gesetzliche Kompetenzzuweisung auf Beschlussebene verlagern. Nachfolgend beschäftigen wir uns zunächst mit den Folgen von Beschlüssen bei Gemeinschaftsordnungen ohne Öffnungsklausel.



1. Beschlüsse über Kostenverteilung



Eine Änderung von Kostenverteilerschlüssel durch Beschlussfassung ist nicht möglich. In der Vergangenheit gefasste Beschlüsse sind von Anfang an nichtig. Ausnahmen gelten für solche Beschlüsse, die von Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft angefochten und danach durch rechtskräftige, gerichtliche Entscheidungen bestätigt worden sind. Anfechtungsverfahren und die damit zusammenhängende Rechtskraft der Entscheidung überlagern die Nichtigkeit, da rechtsverbindlich festgestellt wurde, dass Beschlüsse Gültigkeit besitzen.



Bestandskräftig gewordene Jahresabrechnungen sind davon ebenfalls nicht betroffen. Ein Beschluss über eine Jahresabrechnung, die eine oder mehrere falsche Kostenverteilerschlüssel enthält, ist lediglich anfechtbar. Hierbei handelt es sich um die fehlerhafte Anwendung eines Gesetzes oder einer Vereinbarung.



2. Beschlüsse über Beschlussunfähigkeit jeder einberufenen Versammlung.



Solche Beschlüsse stellen den Versuch einer Abänderung des § 25 Abs. 3 WEG bzw. von Vereinbarungen der Grundordnung/Teilungserklärung dar und sind somit nichtig.



3. Beschlüsse über die Zulässigkeit einer Eventualeinberufung

sind nichtig.



4. Beschlüsse über das Stimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG)

sind nichtig.



5. Beschlüsse über die Ladungsfiktion (§ 24 Abs. 4 WEG)

sind nichtig.



6. Beschlüsse über ein abweichendes Wirtschaftsjahr (§ 28 Abs. 1 WEG)

sind nichtig.



7. Beschlüsse über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans im Folgejahr (§ 28 WEG)

sind nichtig. Hier empfiehlt es sich, nach Beschluss über den aktuellen Wirtschaftsplan einen zweiten Beschluss des Inhaltes zu fassen, dass dieser Beschluss auch für das Folgejahr fortgelten soll. Auch möglich ist ein Beschluss über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Ablösung durch einen neuen Wirtschaftsplan.



8. Beschlüsse über die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates und dessen Zusammensetzung (§ 29 WEG)

Die generelle Festlegung, dass dem Verwaltungsbeirat eine vom Gesetz abweichende Anzahl von Wohnungseigentümern angehören soll bzw. die generelle Erlaubnis, dass auch NichtWohnungseigentümer dem Beirat angehören können, ist infolge einer Abweichung von § 29 WEG nichtig. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass ein Nicht-Wohnungseigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt werden soll, handelt es sich um eine fehlerhafte Anwendung des Gesetzes, welche lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führt.



Wenn die Gemeinschaftsordnung dagegen eine Öffnungsklausel beinhaltet, sind Beschlüsse über die Änderung dispositiver gesetzlicher Bestimmungen und der Gemeinschaftsordnung wirksam, wenn,

•	ein sachlicher Grund für die Änderung vorliegt,

•	eine unbillige Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern gegenüber der bisherigen Rechtslage ausgeschlossen ist.

Für die Beantwortung von Fragen, die sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.09.2000 ergeben, welche erhebliche Konsequenzen für die Verwalterpraxis hat, wie auch für sonstige Fragen des Wohnungseigentumsrechts, können Sie sich gerne an uns wenden.