Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete nicht, bleibt dem Vermieter (neben einer möglichen Kündigung des Mietverhältnisses) in der Regel nichts anderes übrig, als den Mietrückstand einzuklagen. Häufig schiebt der Mieter dann Mängel der Mietsache vor und verteidigt sich gegenüber dem unstreitigen Zahlunsganspruch des Vermieters mit einem Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht wegen dieser angeblichen Mängel. Über das Vorhandensein der Mängel muss dann das Gericht in der Regel Beweis erheben. Um eine derartige Verzögerung des Prozesses zu vermeiden, empfiehlt es sich regelmäßig, eine Klage im sog. Urkundsprozess zu erheben. In einem solchen Verfahren muss der Mietzinsanspruch mit Urkunden (also dem Mietvertrag) nachgewiesen werden und auch der Mieter kann sich nur mit solchen Einwänden zur Wehr setzen, die er ebenfalls mit Urkunden nachweisen kann. Bei nachträglich auftretenden Mietmängeln werden ihm solche Beweismittel nicht zur Verfügung stehen. Der Vermieter kommt also auf diesem Wege relativ schnell zu einem vollstreckbaren Titel gegen den Mieter und dieser könnte seine Einwände allenfalls in einem sog. Nachverfahren einbringen. Gerade bei vorgeschobenen Mängel wird hiervon jedoch in der Regel Abstand genommen.

Findige Mieter hatten sich vor diesem Hintergrund in der Vergangenheit darauf berufen, die Mängel der Mietsache hätten schon seit Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen. Manche Instanzgerichte hatten bei dieser Vorgehensweise die Klage im Urkundsprozess als unzulässig angesehen, da der Vermieter nur mit dem Mietvertrag nicht auch die vertragsgemäße (mangelfreie) Überlassung der Mietsache nachweisen könne.

Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsfrage nunmehr zugunsten der Vermieter entschieden. Zwar habe grundsätzlich der Vermieter die Beweislast dafür, dass er eine mangelfreie Mietwohnung überlassen habe. Nehme der Mieter aber die ihm überlassene Wohnung als Erfüllung an, so müsse er anschließend gem. § 363 BGB beweisen, dass ein anfänglicher Mangel der Wohnung vorliege.

Fazit: Die Rechtsprechung des BGH stärt die Rechte des Vermieters und dessen Möglichkeiten, im Urkundsverfahren möglichst schnell zu einem vollstreckbaren Titel gegen den Mieter zu kommen.

BGH, Urteile vom 08.07.2009, VIII ZR 200/08 und VIII ZR 266/08, veröffentl. u.a. in NJW Spezial 2009, 690