Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte bereits vor längerer Zeit für Wohnungen entschieden, dass Regelungen in Mietverträgen unwirksam sind, die eine Renovierungspflicht des Mieters nach Ablauf starrer Fristen vorsehen. In einer neuen Entscheidung vom 08.10.2008 hat der BGH festgehalten, dass diese Grundsätze auch für Gewerberäume gelten.

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter ein Ladenlokal angemietet. Der Mietvertrag enthielt u.a. die Klausel, dass Küche und Sanitärräume nach drei Jahren und alle andere Räume nach fünf Jahren vom Mieter zu renovieren seien. Nach Auffassung des BGH stellt dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da der Mietvertrag diese Verpflichtung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume auferlege. Es könne aber sein, dass wenig oder gar nicht genutzte Räume bei Ablauf der Fristen gar nicht renovierungsbedürftig seien. Der BGH erklärte die entsprechende Klausel im Mietvertrag daher für unwirksam. Im Ergebnis musste der Mieter somit gar keine Schönheitsreparaturen ausführen.

Fazit: Auch für den gewerblichen Mieter empfiehlt es sich, vor der Ausführung möglicherweise aufwändiger Schönheitsreparaturen genau zu prüfen, ob eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag überhaupt wirksam ist. Der Vermieter ist gut beraten, das von ihm verwendete Mietvertragsmuster an die neue Rechtsprechung des BGH anzupassen um zu vermeiden, dass die Renovierungspflicht des Mieters insgesamt entfällt.

BGH, Urteil vom 08.10.2008, XII ZR 84/06, veröffentlicht u.a. in NJW 2008, S. 3772