Aktuelle Rechtsprechung / Miet- und WEG Recht
Räumung einer Mietwohnung von „Patchwork-Familie“
Die Rechtsprechung hat inzwischen geklärt, dass nicht nur gegen den Mieter selbst, sondern auch gegen andere Besitzer der Wohnung ein Räumungstitel erforderlich ist. So wird bei der Räumung einer von Ehepartnern bewohnten Wohnung immer ein Räumungsurteil gegen beide Ehegatten benötigt, auch wenn einer der Ehegatten nicht Partei des Mietvertrags ist (BGH NJW 2004, 3041).
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nunmehr den Fall zu entscheiden, in dem die Mieterin einen nichtehelichen Lebengefährten und dessen im Laufe des Mietverhältnisses volljährig gewordene Tochter in die Wohnung aufgenommen hatte. Ob bei dieser Konstellation gegen beide ein Räumungstitel vorliegen muss, hängt davon ab, ob diese Mitbesitzer der Wohnung sind. Dies setzt den Willen der Mieterin voraus, den anderen Personen Mitbesitz an der Wohnung einzuräumen. Dieser Wille muss zudem nach außen in Erscheinung getreten sein.
Eine solche nach außen publizierte Besitzeinräumung kann nach Ansicht des BGH bei Lebensgefährten bspw. die Anzeige an den Vermieter über die Aufnahme in die Wohnung oder eine Anmeldung nach den entsprechenden Meldegesetzen der Länder sein.
Da bei minderjährigen Kindern nach Auffassung des BGH kein Mitbesitz vorliegt, ist auch bei Kindern, die während des Zusammenlebens mit den Eltern volljährig geworden sind, in der Regel nicht von einem Mitbesitz auszugehen. Insbesondere reicht hier - anders als bei Aufnahme eines Lebensgefährten - die Anzeige an den Vermieter oder die Anmeldung bei der Meldebehörde nicht aus.
Praxistipp: Hat der Mieter andere Personen in seine Wohnung aufgenommen, befindet sich der Vermieter im Falle einer beabsichtigten Räumung nach Kündigung in einer Zwickmühle. Verklagt er im Räumungsprozess nicht nur den Mieter, sondern auch noch andere in der Wohnung befindliche Personen, riskiert er eine teilweise Klageabweisung, wenn sich diese Personen darauf berufen, gar nicht Mitbesitzer der Wohnung zu sein. Dies führt dazu, dass der Vermieter einen Teil der Kosten des Rechtsstreits tragen muss. Verklagt er hingegen nur den Mieter, muss er befürchten, dass der Gerichtsvollzieher die Räumung der Wohnung verweigert, da bspw. gegen den mitbesitzenden Lebengefährten kein Räumungstitel vorliege. Ein Ausweg könnte darin liegen, dass der Vermieter den Mieter vor Erhebung der Räumungsklage zur Auskunft auffordert, ob neben ihm noch andere Personen dauerhaft in der Wohnung leben. Dem Mieter dürfte dann verwehrt sein, sich bei der Räumungsvollstreckung darauf zu berufen, seine Antwort sei falsch oder unvollständig gewesen.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 19.03.2008, I ZB 56/07
abgedruckt u.a. in NJW 2008, S. 1959f.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nunmehr den Fall zu entscheiden, in dem die Mieterin einen nichtehelichen Lebengefährten und dessen im Laufe des Mietverhältnisses volljährig gewordene Tochter in die Wohnung aufgenommen hatte. Ob bei dieser Konstellation gegen beide ein Räumungstitel vorliegen muss, hängt davon ab, ob diese Mitbesitzer der Wohnung sind. Dies setzt den Willen der Mieterin voraus, den anderen Personen Mitbesitz an der Wohnung einzuräumen. Dieser Wille muss zudem nach außen in Erscheinung getreten sein.
Eine solche nach außen publizierte Besitzeinräumung kann nach Ansicht des BGH bei Lebensgefährten bspw. die Anzeige an den Vermieter über die Aufnahme in die Wohnung oder eine Anmeldung nach den entsprechenden Meldegesetzen der Länder sein.
Da bei minderjährigen Kindern nach Auffassung des BGH kein Mitbesitz vorliegt, ist auch bei Kindern, die während des Zusammenlebens mit den Eltern volljährig geworden sind, in der Regel nicht von einem Mitbesitz auszugehen. Insbesondere reicht hier - anders als bei Aufnahme eines Lebensgefährten - die Anzeige an den Vermieter oder die Anmeldung bei der Meldebehörde nicht aus.
Praxistipp: Hat der Mieter andere Personen in seine Wohnung aufgenommen, befindet sich der Vermieter im Falle einer beabsichtigten Räumung nach Kündigung in einer Zwickmühle. Verklagt er im Räumungsprozess nicht nur den Mieter, sondern auch noch andere in der Wohnung befindliche Personen, riskiert er eine teilweise Klageabweisung, wenn sich diese Personen darauf berufen, gar nicht Mitbesitzer der Wohnung zu sein. Dies führt dazu, dass der Vermieter einen Teil der Kosten des Rechtsstreits tragen muss. Verklagt er hingegen nur den Mieter, muss er befürchten, dass der Gerichtsvollzieher die Räumung der Wohnung verweigert, da bspw. gegen den mitbesitzenden Lebengefährten kein Räumungstitel vorliege. Ein Ausweg könnte darin liegen, dass der Vermieter den Mieter vor Erhebung der Räumungsklage zur Auskunft auffordert, ob neben ihm noch andere Personen dauerhaft in der Wohnung leben. Dem Mieter dürfte dann verwehrt sein, sich bei der Räumungsvollstreckung darauf zu berufen, seine Antwort sei falsch oder unvollständig gewesen.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 19.03.2008, I ZB 56/07
abgedruckt u.a. in NJW 2008, S. 1959f.
Autor: RA Markus Achenbach
Datum: 06.08.2008
