Nicht selten findet man in Verwalterverträgen die Klausel, wonach vom Verwalter erstellte Jahresabrechnungen als gegenüber dem Verwalter genehmigt gelten, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt.

Das OLG München hat nunmehr entschieden, dass eine solche Vertragsklausel unwirksam ist.

Seine Begründung hat das OLG München darauf gestützt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Verbraucher im Sinne von § 13 BGB sei. Dies gelte jedenfalls dann, wenn an der WEG nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt seien.

Gegenüber Verbrauchern sei die o.g. Klausel aber unwirksam, da sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweiche. Gem. § 21 Wohnungseigentumsgesetz ergebe sich die Verwaltungskompetenz der WEG. Aus dieser folge sich das Recht der WEG, den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zu entlasten und hierdurch auf bekannte Schadensersatzansprüche zu verzichten. Von dieser Gesetzeslage weiche aber die Klausel im Verwaltervertrag erheblich ab, da durch sie auch der Verlust unbekannter Ansprüche allein durch nicht rechtzeitige Erhebung von Einwänden eintrete. Hinzu komme, dass auch die 4-Wochen-Frist zu kurz sei.

OLG München, Beschluss vom 27.09.2008, veröffentlicht u.a. in NJW 2008, S. 3574