Kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder können einzelne Wohnungseigentümer Gewährleistungsrechte aus Baumängeln gegenüber dem Bauträger/Bauunternehmer nicht mehr geltend machen, weil die Gewährleistungszeit abgelaufen ist, kommt eine Haftung des Wohnungsverwalters in Betracht. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die den Verwalter treffenden Pflichten und die Folgen ihrer Verletzung in diesem Zusammenhang konkret beschrieben.



Es handelt sich hier insbesondere um Hinweispflichten, die den Verwalter natürlich nur treffen, wenn er von den entsprechenden Mangelerscheinungen Kenntnis erlangt.



Dann ist der Verwalter dazu verpflichtet, die Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu informieren und eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.



Weiterhin ist der Verwalter dazu verpflichtet, jeden einzelnen Wohnungseigentümer auf die drohende Verjährung von Gewährleistungsansprüchen hinzuweisen, auch wenn allen Eigentümern der Mangel bekannt ist. Es kommt hier nur auf die Kenntnis vom Ablauf der Verjährungsfrist an.



Verletzt der Verwalter diese Informationspflichten, und können Gewährleistungsansprüche deshalb nicht mehr durchgesetzt werden, so haftet der Verwalter den Wohnungseigentümern in Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Ist dem Verwalter in der Wohnungseigentümerversammlung eine allgemeine, nicht auf die Geltendmachung spezieller Gewährleistungsrechte bezogene Entlastung erteilt worden, befreit ihn dies von der zuvor beschriebenen Haftung regelmäßig nicht.