Berechnung des Nutzungsvorteils bei Rückabwicklung eines Bauträgervertrages

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung von einem Bauträger erworben hat, muss häufig nach Einzug in die Immobilie feststellen, dass diese mit erheblichen Mängeln behaftet ist. Mitunter sind die Mängel so schwerwiegend, dass sie sich nicht oder nicht vollständig beseitigen lassen. In solchen Fällen hat der Erwerber die Möglichkeit Schadensersatz zu fordern. Auf diese Weise erlangt er einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises. Andererseits muss er die Immobilie auf den Bauträger zurück übertragen. Meist wird der Bauträger einen solchen Schadensersatzanspruch jedoch nicht sofort akzeptieren, so dass es zu Prozessverfahren kommt, die mitunter Jahre dauern. Während dieser Zeit nutzt der Erwerber die Immobilie und zieht daraus einen Vorteil. Dieser Vorteil wird mit dem zurück zuzahlenden Kaufpreis verrechnet. Streitig war bisher, wie der Nutzungsvorteil des Erwerbers zu ermitteln ist. Teilweise wurde die Auffassung vertreten, dass hier ein üblicher Mietzins zu Grunde zu legen sei. Nach anderer Auffassung hat sich der Nutzungsvorteil am Kaufpreis der Immobilie zu orientieren, wobei wiederum streitig war, ob hier die Abschreibungsmaßstäbe für Immobilien Grundlage sein können.

Diese Frage hat nunmehr der Bundesgerichtshof entschieden durch Urteil vom 06.10.2005 (VII ZR 325/03). Der Leitsatz dieser Entscheidung sagt, dass bei einer selbstgenutzten Immobilie der Nutzungsvorteil zeitanteilig linear aus dem Erwerbspreis zu ermitteln ist.

Basis für die Berechnung des Nutzungsvorteils ist also der Erwerbspreis (Kaufpreis). Sodann ist die voraussichtliche Lebensdauer des Bauwerks zu ermitteln. Beträgt diese beispielsweise 80 Jahre – heute ein durchschnittlicher Wert für Immobilien – so beträgt der Nutzungsvorteil pro Jahr 1/80 des Kaufpreises.

Wenn jedoch wegen der bestehenden Mängel der Nutzungswert gemindert ist (in dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um gravierende Schallschutzmängel), so ist der in vorstehender Weise ermittelte Nutzungswert zu mindern und zwar unter Berücksichtigung des Grades der Beeinträchtigung durch den bestehenden Mangel. Die Höhe dieses Abzugs hat das Gericht – eventuell nach Beratung durch einen Sachverständigen – zu schätzen.

Zur weiteren Erläuterung dient folgendes Berechnungsbeispiel:

Der Erwerber hat die Immobilie vom Bauträger für 240.000,00 € gekauft. Es bestehen nicht zu beseitigende Schallschutzmängel, die dazu führen, dass man Geräusche vom Nachbarhaus deutlich hören kann. Nachdem der Erwerber die Immobilie vier Jahre lang bewohnt hat, erkennt das Gericht dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zu, aufgrund dessen es zur Rückabwicklung des Vertrages kommt.
Die Immobilie hat eine Gesamtnutzungsdauer von geschätzten 80 Jahren. Dann beträgt der jährliche Nutzungsvorteil des Erwerbers 240.000,00 € / 80 = 3.000,00 €. Für die vierjährige Nutzungsdauer sind dies: 12.000,00 €. Wenn die Schallschutzmängel den Nutzungswert um 20 % beeinträchtigen, beträgt der vom Kaufpreis abzusetzende Nutzungswert für die vierjährige Nutzung 9.600,00 €.